2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略與稽查應(yīng)對(duì)策略

2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略與稽查應(yīng)對(duì)策略(胡俊坤)課程介紹：

【課程收益】
2013年歲尾，央視三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商，更痛斥國家稅務(wù)總局征管不力。隨后，國家稅務(wù)總局以官網(wǎng)答記者問的形式給予回應(yīng)：“稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管�！钡禺a(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力，國家稅務(wù)總局承受輿論壓力，經(jīng)濟(jì)下滑地方財(cái)政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來最為嚴(yán)厲的土地增值稅征管！”近期國家稅務(wù)總局將對(duì)土地增值稅清算再出公告，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？
稅總發(fā)[2013]67號(hào)、稅總函[2013]658號(hào)文要求各地嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項(xiàng)目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項(xiàng)目的確定爭議較多，本課將根據(jù)各省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家如何輕松應(yīng)對(duì)清算風(fēng)暴。

【授課專家】 胡俊坤 注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師，中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家；房地產(chǎn)稅收籌劃與清算專家，并擔(dān)任多家大型房地產(chǎn)公司稅務(wù)顧問；北京財(cái)稅研究院特約教授、中國房地產(chǎn)建筑會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)首席專家，在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”稱號(hào)。
 
【核心內(nèi)容】（講課大綱）（包含但不限于以下內(nèi)容）

模塊一：2014年土地增值稅政策和征管走向展望

模塊二：啟動(dòng)土地增值稅清算
1、清算條件 (應(yīng)該清算/可以清算)
⑴ 某滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)案例  
⑵ 清算單位的確定（兩分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投資是否土地增值稅清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定
⑸ 預(yù)售許可證取得后滿三年的判定
2、清算啟動(dòng)的納稅籌劃
⑴ 清算與否的抉擇：補(bǔ)稅型；退稅型；兩清型  ⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷
⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度

模塊三：清算前期準(zhǔn)備
◇ 成本對(duì)象（項(xiàng)目類型）的劃分     1、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)/保障房的項(xiàng)目類型等
2、某地產(chǎn)公司地下車庫確定項(xiàng)目類型稅企爭議案例   3、住宅和商業(yè)可否合并計(jì)算

模塊四：收入篇
1、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》概述
2、銷售收入的確認(rèn)
⑴ 預(yù)售/分期收款/按揭收入的確認(rèn)    ⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金
⑶ 折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)                  ⑷ 商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致
⑸ 轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)收入如何確認(rèn)⑹ 計(jì)稅價(jià)格明顯偏低的處理
3、視同銷售收入⑴ 合作建房后分房產(chǎn)、房屋土地對(duì)外投資
⑵ 以房抵工程款、抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等
⑶ 預(yù)征時(shí)點(diǎn)/清算時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間⑷ 視同銷售收入金額的確認(rèn)
4、代收費(fèi)用/價(jià)外費(fèi)用
5、拆遷收入
6、政府財(cái)政返還

模塊五：扣除篇
1、土地成本
    ⑴ 以賣股權(quán)方式買地的土地成本、接受投資的土地成本
⑵ 無償劃轉(zhuǎn)土地、土地評(píng)估增值、無土地成本票據(jù)
⑶ 契稅、土地使用稅、耕地占用稅
⑷ 拍地支付的傭金
⑸ 拆遷成本：拆遷公證費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷戶過渡租金
⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例
2、開發(fā)成本
    ⑴ 稅務(wù)局如何查處虛增開發(fā)成本
⑵ 土地增值稅清算中如何審核發(fā)票
⑶ 疑難實(shí)務(wù)：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外
⑷ 地下車位處理：人防車位、有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位
⑸ 成本分?jǐn)偟募记桑ń馕鲰?xiàng)目的52種清算方案）
3、開發(fā)費(fèi)用和稅金扣除
    ⑴ 開發(fā)費(fèi)用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路
⑵ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用口徑差異
⑶ 利息疑難實(shí)務(wù)：融資顧問費(fèi)、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限等
⑷ 三種基本信托融資模式的利息扣除
⑸ 某私募股權(quán)融資的案例解析
⑹ 稅金疑難實(shí)務(wù)：土地使用稅、各種基金等
4、清算后事項(xiàng)
    ◇ 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后尾盤的納稅籌劃案例

模塊六：特殊業(yè)務(wù)
1、合作建房如何進(jìn)行土地增值稅清算？   2、合并是否可以節(jié)省土地增值稅？
3、投資時(shí)如何計(jì)算土地增值稅？         4、土地增值稅的核定征收
5、如何注銷項(xiàng)目公司？

模塊七：稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)篇
1、應(yīng)清未清項(xiàng)目是否繳納滯納金和罰款？
 2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅？
3、預(yù)繳時(shí)少交稅款的法律責(zé)任？
4、未辦理注銷稅務(wù)登記的如何追繳稅款的規(guī)定
5、達(dá)到“應(yīng)該清算”條件未清算是否構(gòu)成偷稅？
6、 清算后轉(zhuǎn)讓尾房未申報(bào)納稅是否構(gòu)成偷稅？
7、“可以清算”項(xiàng)目是否加收滯納金？
8、“未按期申報(bào)”還是“拒不申報(bào)”：某地產(chǎn)公司稽查案例

模塊八：專家現(xiàn)場與學(xué)員互動(dòng)交流，答疑解惑。

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