“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業(yè)關鍵流程主要稅種實務操作與風險防控

“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業(yè)關鍵流程主要稅種實務操作與風險防控(何廣濤、蔡嘉)課程介紹：

甲方乙方 房地產(chǎn)與建安業(yè)
兩位財稅大咖聯(lián)袂主講

課程背景

    建筑安裝企業(yè)經(jīng)營特點鮮明，管理模式各異，涉及財稅和會計問題極其復雜。長期以來，很多企業(yè)不規(guī)范操作的風險在增值稅時代都暴露無遺，不同程度的存在漏繳甚至多繳稅款的情況。為幫助企業(yè)降低涉稅風險，提高規(guī)范化運作水平,在招標、合同、收入、工程成本、掛靠業(yè)務等涉稅處理；誠邀各建筑業(yè)企業(yè)財稅管理人員參加。
    2018年注定將在中國稅收史上留下濃墨重彩的一筆，“國地稅合并”“稅制大變革”正以超出我們想象的速度奔走而來。置身于如此背景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅工作挑戰(zhàn)重重，風險與收益并重，拿著相比其他行業(yè)的高薪，當然需要做著不同于其他行業(yè)的創(chuàng)新工作。本課程不同于以往房地產(chǎn)課程的膚淺內(nèi)容整理匯編，精挑細選了三十個高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的知識全面，深入地為大家條分縷析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，通過一天的課程展示當前房產(chǎn)財稅領域前沿的實操案例和戰(zhàn)略思考。

 課程大綱

第1天課程內(nèi)容（何廣濤 主講）
一、投招標決策及合同管理涉稅分析
1、增值稅稅率下調(diào)、小規(guī)模納稅人回轉(zhuǎn)對建筑業(yè)企業(yè)有什么影響？
2、增值稅對工程造價有什么影響？一般計稅項目造價為111萬元，簡易計稅造價就是103萬元嗎？
3、業(yè)主類型和計稅方法對建筑業(yè)企業(yè)的投標報價有什么影響？
4、簡易計稅報的價，業(yè)主非要按照一般計稅開票如何處理？一般計稅報的價，業(yè)主非要按照簡易計稅開票如何處理？
5、兩種不同類型的甲供工程，如何進行涉稅處理？總包對分包供應材料設備，屬于不屬于甲供工程？
6、投招標決策中，預算部門、物資采購部門、合同管理部門、財務部門應扮演什么角色？
7、建筑業(yè)企業(yè)招標和采購決策時，評標指標與計稅方法有什么關系？
8、合同中必備的涉稅條款包括哪些？
二、收入涉稅處理
1、驗工計價階段（包括甲方和分包方），是否發(fā)生納稅義務？應當如何進行會計處理？
2、收取工程進度款時，有哪些規(guī)定動作必須完成？
3、收款時間與開具發(fā)票時間不在同一個月的，應如何進行涉稅處理？
4、工程結算階段（包括甲方和分包方）涉及的質(zhì)保金何時發(fā)生納稅義務？企業(yè)所得稅如何確認？質(zhì)量缺陷期內(nèi)發(fā)生維修支出，如何進行稅會處理？業(yè)主沒收質(zhì)保金，如何進行稅會處理？
5、結算收入被核減，小于已開發(fā)票金額，多開的發(fā)票應當如何處理？
6、以房抵債，包括業(yè)主抵給總包自用，以及總包再次抵給分包，應如何進行增值稅和所得稅的處理？如何減少應納印花稅和契稅金額？
7、預收款不發(fā)生納稅義務，那什么時候發(fā)生呢？發(fā)生時應如何進行稅務處理？如何開具發(fā)票？
8、預收款預繳的增值稅，在抵減時是否一對一？
9、總包合同約定的預收款，實際支付時，工程已經(jīng)開工，還可以按照預收款進行稅務處理嗎？
10、為什么說預收款預繳增值稅時，不需要預繳0.2%的企業(yè)所得稅？
11、總包對分包的預付款，應如何進行稅務和會計處理？
三、工程成本涉稅處理
1、自有工人、勞務派遣、包工頭個人以及勞務分包等人工費，應如何進行規(guī)范化操作？為什么說以虛假的工資表列賬存在極大的稅務風險？
2、材料已入庫但尚未取得扣稅憑證，應如何進行暫估入賬？
3、商品混凝土的采購，如何才能獲取經(jīng)濟利益最大化？17%稅率一定比3%稅率合算嗎？
4、苗木花卉等綠化工程所需材料，如何才能抵扣進項稅額？
5、砂土石料地材、食堂費用等難以取得發(fā)票的，應如何進行處理？
6、自購機械、只租設備不帶操作人員、租設備同時配備操作人員，應當如何議價，如何開票，如何抵扣？
7、租入機械設備，如果既用于一般計稅項目又用于簡易計稅項目，如何抵扣進項稅額？
8、租入機械設備，如取得品名是“建筑服務”的租賃費發(fā)票，會計上應當如何進行處理？
9、自產(chǎn)貨物+建筑服務、外購貨物+建筑服務、電梯工程、園林綠化工程等分包成本如何進行稅務處理？應取得何種編碼簡稱的發(fā)票才算合規(guī)？
10、工程現(xiàn)場發(fā)生的水電費，總表單位為業(yè)主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發(fā)票，應如何處理？
11、租入施工機械所需加油費，是否可以抵扣進項稅額？購買的加油卡，如何取得專票及抵扣進項稅額？
四、掛靠業(yè)務的處理（重點）
1、掛靠人代墊資金如何處理最規(guī)范？
2、不同計稅方法下掛靠分成的利潤如何進行計算？
3、掛靠利潤如何提取？

第2天課程內(nèi)容（蔡嘉 主講）

一、“國地稅合并、稅制大變革”下房開企業(yè)全生命周期財稅管控戰(zhàn)略思考
1、“國地稅合并”過渡期房開企業(yè)財稅管控必要動作
2、“稅制大變革”下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：合同價款想改就能改？——合同情勢變更理論的稅法考量
3、房開企業(yè)全生命周期稅負不平衡問題的戰(zhàn)略解決思路
4、“營改增”時代房開企業(yè)全供應鏈稅務籌劃戰(zhàn)略的實現(xiàn)路徑

二、房開企業(yè)資源取得階段主要稅種實操與風險防控
1、土地價款扣除：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
1）增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？
2）土地返還款如何處理？——走出沖成本或計收入的“二元誤區(qū)”
3）動遷還平增值稅的計稅依據(jù)如何確定？
4）母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑
2、城市更新項目涉稅問題分析——來自一手案例剖析
3、房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財稅安排
1）一級市場：招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動
2）二級市場：資產(chǎn)收購、股權收購、產(chǎn)權/司法拍賣、要錢不要地
4、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的細節(jié)問題分析

三、房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)主要稅種實操與風險管控
1、集團內(nèi)部關聯(lián)方資金拆借納稅風險分析與稽查應對——來自2017年稽查動態(tài)的最新口徑
2、大額貸款與其他應收款并存納稅風險與稽查應對——增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅利息扣除兩頭圍堵
3、資金池運作模式納稅風險分析與稽查應對
4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅風險分析與稽查應對
5、混合性融資（“名股實債”）納稅風險分析與稽查應對

四、資源加工階段主要稅種實操與風險管控
1、企業(yè)所得稅全生命周期申報納稅流程——稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽 查風險防范
2、建安房企甲供工程的博弈——以施工水電為例
3、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的“虛開風險”
4、開發(fā)成本超過評估指標值就要補稅嗎？
5、建安成本偏高——房地產(chǎn)企業(yè)反避稅案例
6、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）的扣除問題？——追溯調(diào)整法與未來適用法的選擇？
7、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對——增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的處理異同
8、地下車位的財稅處理：風險與收益的權衡
1）國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？
2）人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
3）無產(chǎn)權地下車位銷售房產(chǎn)稅風險的規(guī)避

五、資源流通與管理階段主要稅種實操與風險管控
1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預警的房開企業(yè)財務數(shù)據(jù)
2、預收賬款的增值稅會計處理——來自實操案例的講解
3、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風險分析與稽查應對——來自稽查案例的講解
4、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現(xiàn)有認識的誤區(qū)
5、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對
6、“工抵房”納稅風險分析與稽查應對——“五方協(xié)議”模版分享
7、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅——財會【2016】22號文后在土增稅清算時能否扣除？
8、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

第三部分： 現(xiàn)場疑難問題解答（紙質(zhì)問題請?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ?/STRONG>

主講嘉賓：

何廣濤 中國人民大學會計學博士，高級會計師，注冊稅務師，北京理工大學、首都經(jīng)貿(mào)大學、北京工商大學校外研究生導師，歷任國家體育場“鳥巢”項目財務主管，特大型項目部總會計師，集團公司稅務負責人等多重崗位鍛煉，具備完整的建安行業(yè)全流程財稅實操經(jīng)驗。深耕建安領域財稅筆耕不輟，兩年來累計已發(fā)表原創(chuàng)文章三百余篇。最新著作：《建筑業(yè)與會計實務增值稅管理》   

蔡 嘉 快與財經(jīng)集團CEO，事務所所長，高級研究員，多家知名地產(chǎn)建安公司的財稅顧問，前上海市稅務局大企業(yè)管理所副所長，曾任世界五百強綠地集團、益海嘉里集團、眾邦金控集團等財務總經(jīng)理、稅務總監(jiān)、投資總監(jiān)等職位。北京大學碩士研究生，會計學碩士，法學、會計學雙學士中國企業(yè)財務管理協(xié)會上海市房地產(chǎn)財務管理專業(yè)委員會副會長。

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