課程背景：
當(dāng)前，中國處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開始放緩，外部美國挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲經(jīng)濟開始衰退，日本經(jīng)濟長期低迷，中國的房地產(chǎn)市場也走到了一個十字路口。面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢呢？
本課程根據(jù)國內(nèi)頂級經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種最新鮮熱辣的熱點事件，通過數(shù)十年詳實的各種經(jīng)濟指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員更好理解房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢。
掌握了這個分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營銷人員可以獲得說服客戶的詳實數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)險，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：房地產(chǎn)企業(yè)中高管，營銷人員、銀行理財經(jīng)理、風(fēng)控人員、高凈值客戶
課程收益：
● 提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，有規(guī)律性的了解，特別是詳實的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對房地產(chǎn)市場的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機會。
● 投資趨勢預(yù)判。通過房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價值走勢。
● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓(xùn)人員的獨立思考能力。
課程特色：
● 扎實的理論基礎(chǔ)。本課程的理論基礎(chǔ)，來源于多個國內(nèi)頂級的宏觀經(jīng)濟研究團隊，以及房地產(chǎn)研究專家，是經(jīng)過市場驗證的理論體系。
● 詳實的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫獲取，詳實而有說服力。
● 鮮活的案例。本課程結(jié)合最新（3個月內(nèi)）的熱點事件，幫助學(xué)員更好地理解房地產(chǎn)周期的規(guī)律，驗證理論的可靠性。
● 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進行講授，讓沒有扎實經(jīng)濟基礎(chǔ)的人也可以很快掌握。
課程大綱
第一講：熱點事件背后的經(jīng)濟規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產(chǎn)見頂?shù)男盘?br />
案例：恒大轉(zhuǎn)型
案例：萬科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
案例：萬達戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
三、歐美的復(fù)蘇與見頂
數(shù)據(jù)分析
1. 美國三大股指近5年走勢
2. 美國VIX恐慌指數(shù)
3. 美元指數(shù)
4. 美國長期失業(yè)率
5. 美國GDP增長率
6. 美國利率
7. 美國制造業(yè)PMI
8. 2014-2019美國收益率曲線
9. 2005-2009美國收益率曲線
（案例隨時更新）
第二講：當(dāng)前中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
1. 美國1923—1926年佛羅里達州房地產(chǎn)泡沫
討論：佛羅里達地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫
討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫
討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴
討論：如果你是馬來西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會怎樣應(yīng)對當(dāng)時的風(fēng)暴？
5. 美國2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機
討論：美國房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)的異同
6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
二、中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產(chǎn)過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價絕對值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數(shù)據(jù)呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿
三、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結(jié)論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫與2015年中國股市泡沫比較
第三講：中國房地產(chǎn)周期怎么判斷？
一、房地產(chǎn)周期的模型
1. 一個完整的房地產(chǎn)周期
討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢
1. 2008年美國房地產(chǎn)泡沫案例
2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例
3. 上世紀(jì)90年代中國海南房地產(chǎn)泡沫案例
4. 當(dāng)前中國利率分析
結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開始寬松，但房地產(chǎn)不會出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象
三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結(jié)論：一線城市土地供給增長和人口增長持續(xù)錯配
四、人口如何影響長期房地產(chǎn)走勢
1. 美國不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
4. 美國置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. 美國人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結(jié)論：中國人口2014年出現(xiàn)拐點，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點也將到來
7. 經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)價格曲線圖
結(jié)論：未來房地產(chǎn)增長速度將持續(xù)低迷
8. 美國城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結(jié)論：中國城鎮(zhèn)化還有20%空間
五、周期模型在中國的應(yīng)用
1. 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國經(jīng)濟增長發(fā)展圖
3. 中國置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數(shù)量和新開工面積
5. 中國家庭規(guī)模小型化趨勢
結(jié)論：中國房地產(chǎn)處周期性高位，拐點開始出現(xiàn)
第四講：中國房地產(chǎn)市場未來會怎么走？
一、房地產(chǎn)投資增長模型
二、國外的經(jīng)驗
1. 1950-2015美國分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重圖
討論：美國的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據(jù)日美經(jīng)驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農(nóng)村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？
四、三個結(jié)論
1. 中國住宅開工從高速增長轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降
2. 房地產(chǎn)市場從數(shù)量擴張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈
第五講：中國房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動市場
2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房價格
4. 2008-2009：刺激住房消費
5. 2010-2013：遏制房價上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長和去庫存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房價
8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長
討論：中國什么時候可能超越美國？
李澤江老師 宏觀經(jīng)濟研究專家
經(jīng)濟新周期（地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)）研究專家
6家企業(yè)特聘戰(zhàn)略咨詢顧問/獨立董事
阿里巴巴特聘高級講師
國家工信部社群架構(gòu)運營師
中國MBA華南聯(lián)盟理事長
中山大學(xué)管理學(xué)院丨工商管理碩士/MBA校外導(dǎo)師
中山大學(xué)金融科技項目產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)
微圈科技 丨CEO/創(chuàng)始人
曾任：珠江實業(yè)房地產(chǎn)(上市)丨董事會辦公室主任/戰(zhàn)略研究負(fù)責(zé)人
中山大學(xué)、廣東財經(jīng)大學(xué)、暨南大學(xué)等多個高校座客講師兼研究生導(dǎo)師
擅長領(lǐng)域：宏觀經(jīng)濟、中美貿(mào)易戰(zhàn)、一帶一路國策、金融科技、行業(yè)發(fā)展趨勢、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、房地產(chǎn)趨勢
李老師具有7年宏觀分析及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研習(xí)、咨詢、培訓(xùn)經(jīng)歷，是廣州微圈科技公司CEO，是中山大學(xué)國家自然科學(xué)基金“基于大數(shù)據(jù)的金融風(fēng)險防控項目”產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)。同時還擔(dān)任中山大學(xué)管理學(xué)院研究生校外導(dǎo)師。2016年至今，累計授課超過300多場，服務(wù)的用戶超過200家，課程涉及宏觀經(jīng)濟趨勢、中美貿(mào)易戰(zhàn)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、汽車/地產(chǎn)/金融行業(yè)趨勢等內(nèi)容。
曾為阿里巴巴、浙江省委黨校、桐鄉(xiāng)市政府、廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中海地產(chǎn)、國家電網(wǎng)、南方電網(wǎng)、廣汽集團、中國電信等知名企業(yè)進行授課及宏觀經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展咨詢，并為企業(yè)制定針對性的戰(zhàn)略定位，有效解決企業(yè)中各項問題，獲得企業(yè)一致好評。
實戰(zhàn)經(jīng)驗：
★ 專業(yè)的理論功底，豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗：曾負(fù)責(zé)主板上市公司“珠江實業(yè)” 2013、2014、2015年報的戰(zhàn)略研究工作，負(fù)責(zé)年度企業(yè)經(jīng)營計劃，加強企業(yè)未來的走向和制定；也參與起草《廣州市建筑集團“十一五”規(guī)劃》、《廣珠股份關(guān)于企業(yè)改革的工作設(shè)想》，為企業(yè)的未來規(guī)劃與戰(zhàn)略打下堅實的基礎(chǔ)。
★ 線上線下輔導(dǎo)學(xué)習(xí)，打破常規(guī)學(xué)習(xí)方法：老師利用微圈科技公眾號進行宏觀經(jīng)濟知識傳播，不僅讓學(xué)員線上線下均可學(xué)習(xí)同時深受各行各業(yè)讀者們喜愛，點擊率已高達300多萬，現(xiàn)已推送200多期；也曾在羊城晚報發(fā)表新聞報道近50篇，約共10萬字，廣受讀者喜閱。
李老師除了專業(yè)的理論知識，授課風(fēng)格更是風(fēng)趣幽默，曾受邀至廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會、香港紫金谷論壇、中大管理學(xué)院30周年論壇、廣州地鐵集團、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、保利集團、富力集團、珠江實業(yè)、中國石化、中國銀行等大型企業(yè)活動超500場，學(xué)員高達20000人，好評率高達95%。
部分成功案例：
01-曾參與香港紫金谷論壇， 與香港前特首董建華、香港中國總商會會長陳經(jīng)緯先生等500位商業(yè)及高管人士參與此次活動，李老師作為論壇嘉賓與數(shù)位香港十佳青年同臺進行演講《新經(jīng)趨勢與社群創(chuàng)業(yè)機會》，獲得了熱烈反響。
02-曾參與廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會，與多位市值10億公司的CEO同臺分享，參會人數(shù)高達2000人，分享主題《宏觀經(jīng)濟變革與營銷模型的變化》獲得了現(xiàn)場的紛紛贊嘆。
03-曾為清遠農(nóng)業(yè)銀行100多位行長級別學(xué)員講授《宏觀經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)趨勢》課程，課后效果顯著，為多名學(xué)員解答、解決了系列宏觀經(jīng)濟下互聯(lián)網(wǎng)對于銀行的影響，獲得清遠農(nóng)行副行長高度評價。
04-曾為深圳石油分公司100多位中層干部以上人員講授《宏觀經(jīng)濟趨勢和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維》課程，課堂上學(xué)員們學(xué)習(xí)態(tài)度積極，課后獲得人力資源部的高度評價。
05-曾為阿里巴巴的近200位（針對千萬級營業(yè)額以上vip客戶）員工講授《中美貿(mào)易與中國宏觀經(jīng)濟趨勢》課程，為學(xué)員們解答現(xiàn)今社會經(jīng)濟的趨勢變化，課后獲得阿里巴巴人力資源部及學(xué)員的高度評價。
06-曾擔(dān)任桐鄉(xiāng)市人民政府主辦的梧桐樹大講堂主講嘉賓，講授《中國宏觀經(jīng)濟與中美貿(mào)易戰(zhàn)》，獲得當(dāng)?shù)馗髡块T與會領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)家的高度好評，并被桐鄉(xiāng)市電視新聞頻道播放、桐鄉(xiāng)報紙報道。
07-曾為浙江省寧波市銀行系統(tǒng)的處級以上干部，講授《國際格局與中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢》，獲得與會領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。
主講課程：
《當(dāng)前國際格局與中國經(jīng)濟趨勢》
《中國宏觀經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)、人工智能發(fā)展趨勢》
《中國宏觀經(jīng)濟與銀行業(yè)趨勢》
《中國宏觀經(jīng)濟與汽車行業(yè)趨勢》
《中國宏觀經(jīng)濟與一帶一路戰(zhàn)略》
《中國宏觀經(jīng)濟與粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略》
《金融科技助力銀行轉(zhuǎn)型》
《普惠金融與銀行業(yè)的趨勢》
授課風(fēng)格：
● 實戰(zhàn)豐富：戰(zhàn)略及演講溝通經(jīng)驗，擅長聯(lián)系實際，鼓勵學(xué)員在實操工作場景中思考，課程內(nèi)容多彩而易懂，實戰(zhàn)干貨多多。
● 教學(xué)方法豐富：課程采用豐富的教學(xué)方式進行學(xué)員引導(dǎo)，小組討論、案例分析、視頻欣賞等多種先進訓(xùn)練手法，激情幽默、互動體驗，讓學(xué)員們更好的結(jié)合知識進行思考。
● 邏輯清晰：善于梳理課程知識點和技能點的邏輯關(guān)系，思路清晰，點評精準(zhǔn)，及時跟進。
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